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In Sunrise Lane, i giocatori assumono il ruolo di imprese edili che cercano di costruire un quartiere residenziale e, per farlo, devono scegliere prestigiosi appezzamenti di terreno su cui costruire case e strutture cittadine.
Più in dettaglio, il tabellone di gioco raffigura una griglia di spazi che presentano da 1 a 5 punti di un unico colore, e ogni giocatore dispone di una serie di pedine Casa colorate, i cui colori non hanno alcun legame con lo spazio sul tabellone. Al turno, si possono pescare 2 carte colorate dal mazzo e aggiungerle alla propria mano (con un limite di 5 carte in mano) oppure scartare carte per piazzare un edificio, quindi pescare una carta.
Quando si costruisce, si deve costruire in adiacenza a una struttura preesistente (o allo spazio centrale all'inizio del gioco) e si devono scartare 1 o più carte dello stesso colore dei punti nello spazio su cui si vuole costruire. Si possono scartare da 1 a 5 carte, dopodiché si posizionano da 1 a 5 pezzi della propria Casa su questo spazio e si ottengono punti pari al numero di punti sullo spazio moltiplicato per il numero di pezzi della Casa posizionati. È possibile costruire più edifici in un turno, purché il successivo sia adiacente all'ultimo costruito.
Quando un giocatore ha 2 o meno pezzi Casa in dotazione, la partita termina, quindi i giocatori ottengono punti di fine gioco: due dei distretti assegnano punti per gli edifici più alti e gli altri due per il maggior numero di edifici. Inoltre, i punti vengono assegnati al giocatore con il gruppo di edifici adiacenti più lungo.